L'impacte de la COVID-19 en els habitatges de lloguer curt, mitjà i llarg termini

Les darreres dècades, les llars espanyoles han sigut testimonis d'un augment notable en els costos de lloguer, especialment a les àrees urbanes. Aquesta tendència a l'alça es pot atribuir a tres factors clau: un desajust entre l'oferta i la demanda d'habitatges, una preferència creixent pel lloguer influïda per les condicions del mercat laboral i un canvi d'habitatges residencials a allotjaments turístics. A més, la pandèmia de la COVID-19 va accelerar significativament el treball remot, donant lloc a tendències com el workcation i el nomadisme digital. A mesura que aquestes tendències es consoliden, s'espera un augment la demanda en els lloguers mensuals, cosa que planteja preguntes sobre com s'adaptarà el mercat de l'habitatge a aquesta nova demanda. A més, en mercats on els lloguers tradicionals i els allotjaments turístics estan subjectes a regulació, oferir lloguers mensuals podria ser una estratègia per als propietaris que busquen eludir aquests marcs legals.
En resposta al context descrit, aquesta tesi avalua l'impacte de la pandèmia en els tres mercats de lloguer urbà: els lloguers tradicionals a llarg termini (LTR), els lloguers a curt termini (STR) dirigits principalment a turistes, i els lloguers mensuals, també coneguts com a lloguers a mig termini (MTR).
Els dos primers articles examinen l'impacte de la pandèmia a la ciutat de Barcelona. Per fer-ho, es fan servir dades d'Airbnb obtingudes mitjançant la tècnica web-scrapping i una estratègia d'identificació d'efectes fixos i interaccions dummies a nivell de propietat. El primer article revela que hi ha hagut una reducció dels preus i un augment de l'estada mínima per a tots els tipus de STR, especialment per a habitatges sencers i amfitrions professionalitzats. Amb l'objectiu d'investigar l'augment de les ofertes amb estades mínimes superiors a 30 dies, el segon article examina l'impacte de la pandèmia en els MTR, que al contrari que els STR, experimenten un augment en les tarifes i en l'oferta, juntament amb una tendència d'ocupació més favorable. A més, es troba que, en comparació amb els STR, els amfitrions de MTR i d'allotjaments que canvien almenys una vegada entre els dos tipus de lloguer durant la pandèmia, tenen una major probabilitat de ser oferts amb menys habitacions, a un preu més baix i per un superhost.
El tercer article amplia les dades al nivell nacional. Utilitzant microdades d'una empresa immobiliària i un model de preus hedònics, l'estudi desvela els efectes de la pandèmia sobre el mercat de lloguer a les ciutats de Madrid i Barcelona, en comparació amb la resta d'Espanya. D'entre els resultats, destaca una caiguda mitjana dels preus de lloguer d'aproximadament el 9% per a Barcelona i Madrid. No obstant això, aquest efecte es va revertir després d'aixecar-se les restriccions vinculades a la COVID-19. També s'identifica que durant la pandèmia, els llogaters amb nivells més alts d'educació i amb nacionalitat de la UE diferent a l'espanyola van enfrontar una caiguda de preus més pronunciada que altres llogaters. Pel que fa als descomptes de lloguer, definits com la diferència entre els preus anunciats i els preus de transacció, els resultats suggereixen un augment del mateix durant el període de la COVID-19. Al contrari, després que s'aixequessin les restriccions, va caure, arribant fins i tot a nivells més baixos que en el període prepandèmic.
Aquesta tesi aborda diverses dinàmiques del mercat de lloguer urbà enfront de la pandèmia en un context de mancança en l'oferta d'habitatge i d'expansió del treball a distància. Es conclou que el mercat MTR a sigut el més resistent durant aquest període, ja que experimenta un creixement en els preus i l'oferta. A més, la investigació contribueix a la literatura pel fet de ser pionera a analitzar empíricament la dinàmica d'un mercat MTR i la influència de la pandèmia en els descomptes de preus en el mercat LTR.

Lectura de la tesi: 19/12/2023, Aula 06 Facultat de Turisme (informació extreta de l’Agenda activitats de la web Escola de Doctorat)